物业服务用房属于谁所有？可能大多小区业主从来没想过这个问题。记者昨日从房管、工商部门了解到，我市2012版物业服务合同示范文本经过修订后开始实施，新版合同首次明确，物业服务用房属全体业主所有，物业公司对物业用房只有使用权，没有处置权。

物业服务用房禁止物业公司挪用

现在，我市新建小区都配备了物业服务用房，而2012版合同对此没有约定，致使有的物业公司挪用物业用房，出租给他人谋利，所获利益被物业公司侵吞。新版合同新增了约定，明确物业服务用房属全体业主所有，物业公司负责物业用房的维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，物业公司不得改变物业服务用房的用途。这意味着，物业公司对物业用房只有使用权，没有处置权。如果有剩余的物业用房，如何使用需业主大会决定，即便出租，其收益也归全体业主所有，物业公司不得私吞。

物业服务质价不符业主可索赔

据了解，2012版物业服务合同示范文本，对物业服务标准约定比较宽泛，导致业主无法对物业服务质量进行监督。新版合同根据物业费高低，约定相应服务等级。物业服务分四个等级，每个等级对物业服务综合管理、公用设施维护、公共秩序维护、保洁、绿化五大方面细化了近百项服务标准。按照新版合同约定，如果物业公司没能完成合同约定的物业服务内容和物业服务标准，业主有权要求限期整改。逾期不整改，可由业主大会依法表决通过炒掉物业公司，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿，但业主不得以物业公司违反合同约定为由，拒绝交纳物业服务费。

宅内搞经营要交高额物业费

现在很多小区内，不少人租用住宅办瑜伽馆、培优班等商业活动，甚至还有的注册公司办公，由于给小区增加了人员流动性，给小区物业服务增加了不少负担，其相对于写字楼的低成本物业费引起其他住户不满。对此，新版合同新增了约定，要求业主或物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业公司可按商业物业标准收取相应的物业服务费。这意味在小区搞经营，物业费不再是2元多/月/平方米，很可能要3元多/月/平方米，甚至更高。

装修完成后7天内须退押金

据了解，2012版合同中物业一般都会要求业主约定，需要交几千元装修押金，但物业公司一般承诺何时退款。常见的情况是，装修完成后，押金转成了物业费，或者押金拖几个月都退不了。对此，新版合同约定，只要业主装修没有损坏共用部位、共用设施设备，没有破坏承重结构，物业公司应当在完工后7日内将押金全额退还业主。

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购房补充协议“架空”物业合同属无效

小区公共道路上的停车收益，小区电梯间的广告收益，到底归谁所有？记者昨日了解到，新版物业服务合同示范文本重申了2012版的约定：小区公共收益归全体业主所有。

新版合同规定，物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应征得相关业主、业主大会的同意，每半年向全体业主公布收益情况，接受监督。其所得收入，扣除经营成本、税费及管理费用后的收益归业主所有。

据记者了解，在实际操作过程中，大量开发商的物业公司，在购房合同的补充协议中，让业主签字约定“小区公共收益归开发商或者物业公司所有，业主放弃这些权益”，这就造成了购房补充协议“架空”物业合同的情况。

对此，资深房产律师吴良涛表示，购房补充协议的约定显失公平，属霸王条款，即便业主签了补充协议放弃公共利益，后期如果打官司，小区公共利益还是属全体业主所有。