9月28日，阿尔丁广场锣鼓喧天、人声鼎沸，经自治区十届人大常委会第二十九次会议批准的《包头物业管理条例》宣传仪式在这里拉开帷幕。一时间，物业管理再度成为人们关注的焦点。一直以来，业主与物业企业之间存在着各种各样的矛盾与摩擦，物业管理与服务在步履艰难中发展，由此引发的社会问题日益凸显。众望所归，经过市政府、市人大常委会一系列的学习考察、调研论证、征求意见、沟通协调、审定报批后，《包头物业管理条例》于2007年10月1日全面实施。

    《包头物业管理条例》是依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等相关法律、法规，对2000年3月1日实施的《包头市住宅区物业管理条例》的修订。《包头市住宅区物业管理条例》中的部分内容，诸如在物业管理向非住宅物业延伸、物业管理区域的划分、物业服务企业与相关单位的管网维修养护责任划分、物业共有部分范围界定、物业维修资金管理使用和监督等方面，需要与相关上位法衔接，并加以具体化，以适应当前物业管理工作的需要，从而进一步规范和发展我市物业管理市场，维护业主和物业服务企业的合法权益，构建和谐文明的社会环境。

    《包头物业管理条例》实现新突破

    扩大调整范围。随着经济的快速发展，我市物业管理服务不断地向写字楼、办公楼、商业街、工业园区等非住宅物业延伸，《包头市住宅区物业管理条例》已不能满足当前物业管理市场的需要，为规范、促进我市物业管理行业全面协调发展，依据物权法、国务院和自治区物业管理条例的规定，调整范围由原来的住宅物业扩大到非住宅物业，因此，将条例名称修订为《包头市物业管理条例》。

    健全物业管理新体制。针对目前我市物业管理市场实行单一的行业管理，物业管理区域内物业服务企业、业主大会和业主委员会缺少监督机制，运作不够规范等现象，新条例第三、第四条规定：“市房产行政主管部门负责对本市物业管理活动实施监督管理”，“街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督”。建立了两级政府、三级管理的物业管理新体制，体现了条块结合、以块为主、齐抓共管的物业管理指导思想。

    完善物业管理区域划分和调整程序。针对目前相关上位法对物业管理区域划分和调整的规定较为原则，条例第十条规定，需要划分或者调整物业管理区域的，由房产行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府按照物业管理区域划分因素等，结合当地居民委员会的布局进行，增强了相关法规的可操作性。

    规范业主大会议事程序。为充分保障业主对业主大会决定事项的知情权、参与权、决定权，条例规定涉及全体业主利益的事项，应当在首次业主大会召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示。依据物权法，条例对业主参加业主大会的法定人数和业主大会决定事项的程序作出了新的规定，“召开业主大会须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参会方能作出决定”，与原条例相比，新条例无疑降低了业主行使自己话语权的门槛，利于业主维护自己的权利。在新条例规定业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力的同时，为防止多数人侵害少数人的权益，新条例还补充规定了业主大会在业主委员会任期未满，重新选举业主委员会的条件和程序。

    强化对前期物业服务合同和物业服务合同的规范指导。条例在国务院和自治区物业管理条例已有规定的基础上，依据物权法，补充规定了前期物业服务事项，具体细化了前期物业服务合同的内容，规范完善了物业服务合同的条款，利于建设单位与物业服务企业，业主或者业主委员会与物业服务企业各自权利与义务的明确。依法规范前期物业服务合同和物业合同的签订行为，推动物业管理工作的法制化进程。

    明确相关单位对物业管理区域内相关管网的维修养护责任。为切实解决长期以来物业管理区域内相关管网的维修养护责任不明确，相关设施设备维修养护不到位的突出问题，改善和提高业主的生产生活条件，维护业主合法权益，在国务院和自治区物业管理条例规定的基础上，结合我市实际，条例第四十九、第五十七条规定，物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用，至最终端用户承担相关管网的维修养护服务责任。考虑到我市部分旧小区供热、供水、排水二次管网严重老化，维修改造费用较大，在充分征求并听取政府及有关部门意见的基础上，条例第五十九条对物业维修资金不足支付二次管网维修改造费用的部分，区分不同情况规定了筹集办法。

    严格物业专项维修资金的使用和管理机制。为充分维护业主对物业共有部分的所有权，进一步规范维修资金的使用和管理，保障维修资金的安全和效能，依据物权法等有关上位法，结合物业发展实际，条例第五十二条细化完善了物业共有部分的范围，并在六十一条中对维修资金管理和使用的原则、维修资金的收取和法定孳息的归属等作出了规定。

    社会各界引起新关注

    业主：对于新条例，许多业主除了关注“物业管理企业”到“物业服务企业”的变化，另一吸引他们眼球的则是新条例增加了业主对小区“话语权”的分量，他们的主人翁意识强了，家园归属感强了。新旧条例的变化大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。房地产业主要是90年代兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司是由开发商指定，并非业主自行选择，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业公司发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们处于弱势。物业公司更名，会使他们更加明确自己的角色定位，更加强调服务意识。同时，新条例利于业主更加理性地维权，对业主的行为也提出了较高的自律要求。

    物业服务企业：物业管理改成物业服务，明确了物业企业的定位。条例的修订对物业服务企业更好发展是很有利的，业主对于物业公司有选聘和解聘的权利，这对于企业的发展本身就是一个激励，将使物业公司的运作更加规范，今后物业服务企业要加强服务意识，提高服务技巧。此外，新条例细化了建设单位对住宅物业的保修责任，建立了物业工程质量保修金制度，不仅进一步强化了建设单位的质量意识，而且也减少了很多因物业质量而引发的业主与物业企业的矛盾，利于和谐社区的建设。

    地方政府：新条例规定“符合业主大会成立条件的，建设单位以书面形式告知房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府，并在其指导下组织成立业主大会筹备组”，原来的纯粹由行业管理，变成了行业和基层政府共同管理。行业主要从行政立法、规章条例等方面进行管理，基层人民政府主要从区域管理、和谐建设方面考虑。通过多方的共同努力，各司其职，一定能够共建美好家园。

    行业主管部门：两级政府、三级管理、条块结合、以块为主、齐抓共管的物业管理新体制的建立，强化了街道办事处、镇人民政府、居民委员会的物业管理职责，突出了基层管理，对业主、物业服务企业的指导更直接，实际操作性更强。长期以来，由于物业管理区域内相关管网尤其是旧小区二次管网维修养护责任的不明确，相关设施维修养护不到位，严重影响了居民的正常生活，群众上访不断，新条例的修订以立法的形式加以规范和明确，将有力地减少由此引发的社会矛盾，维护社会稳定。

    在社会各界的广泛关注和美好祝福下，我们相信，《包头物业管理条例》的出台实施，将有效地维护业主和物业服务企业的合法权益，包头市的物业管理工作也将步入法制化的新时代！（文／文慧）